L’acqua potabile che utilizziamo quotidianamente deve essere salubre, pulita e la sua qualità deve essere garantita rivestendo un aspetto cruciale per la salute ed il benessere delle persone.
L’acqua potabile può essere soggetta a diverse contaminazioni, tra cui contaminazioni chimiche dovute alla presenza di metalli pesanti, pesticidi e altre sostanze chimiche, a contaminazioni biologiche da batteri, virus e altri microrganismi patogeni e contaminazioni fisiche legate alla presenza di particelle solide in sospensione, come sedimenti.
Prima dell’entrata in vigore del Dlgs 18/2023 gli obblighi di verifica della salubrità dell’acqua gravavano esclusivamente sul gestore dell’acqua fino al punto di consegna, cioè il contatore, e non erano previsti come obbligo controlli periodici sulla qualità dell’acqua da parte dei proprietari degli immobili e degli amministratori, come confermato dal parere del Ministero della Salute del 10 giugno 2004.
L’entrata in vigore del Dlgs 18/2023 stabilisce che dal punto di consegna la responsabilità della qualità dell’acqua ricade sul gestore della distribuzione interna e questo comporta obblighi generali più gravosi e costosi rispetto al passato, sia in termini di qualità e salubrità dell’acqua che per quanto riguarda le eventuali perdite dell’impianto.
L’articolo 4 del Dlgs 18/2023 impone una serie di controlli e misure preventive per assicurare che l’acqua distribuita negli edifici residenziali sia sicura e conforme agli standard di qualità ampliando i parametri di salubrità da monitorare, aggiungendo la verifica della presenza di piombo, uranio a quella della legionella.
La normativa prevede controlli periodici della qualità dell’acqua mediante analisi chimiche e microbiologiche per garantire che i parametri siano entro i limiti consentiti ed alcuni dei principali aspetti normativi includono la Gestione del rischio, ovvero l’identificazione e la valutazione dei potenziali rischi di contaminazione lungo tutto il percorso dell’acqua, dal punto di consegna dell’acquedotto fino al rubinetto dei residenti con interventi correttivi immediati, in caso di non conformità, per ripristinare la qualità dell’acqua.
Tutti i risultati delle analisi e le azioni intraprese devono essere documentati e resi disponibili ai residenti del condominio.
E’ bene sapere che è necessaria un’attenzione particolare nei condomini dove sono presenti filtri, sistemi di addolcimento delle acque o vasche di riserva idrica a monte della distribuzione. Questi elementi andranno puliti e sanificati con regolarità, rappresentando i punti di maggiore criticità.
Gli organismi di certificazione raccomandano di eseguire con cadenza annuale almeno un prelievo in centrale termica e un prelievo per ogni colonna montante per verificare l’intera rete condominiale.
Le procedure di analisi dell’acqua in condominio generalmente includono il prelievo di campioni dell’acqua in diversi punti della rete idrica condominiale, la verifica in merito all’eventuale presenza di metalli pesanti, sostanze chimiche pericolose e altri contaminanti, la ricerca di batteri, virus e altri microrganismi patogeni mediante analisi batteriologiche ed il controllo in merito alla torbidità, colore e odore dell’acqua. Queste analisi devono essere eseguite da laboratori accreditati che utilizzino metodi standardizzati per garantire risultati affidabili e conformi alle normative vigenti ed è, quindi, necessario affidarsi a professionisti qualificati e laboratori accreditati per le analisi dell’acqua.
Gli amministratori di condominio sono pertanto tenuti ad effettuare i controlli e gli interventi previsti dalle nuove norme ed il mancato rispetto dei parametri di qualità comporta sanzioni pecuniarie che vanno da 5.000,00 a 30.000,00 euro mentre, in caso di violazione degli adempimenti di trasmissione dei risultati dei controlli interni ai due nuovi organi istituiti dal Dlgs 18/2023, le sanzioni variano tra 500,00 e 5.000,00 euro.
La valutazione e gestione del rischio effettuata ai sensi del comma 1 si basa sui principi generali della valutazione e gestione del rischio stabiliti secondo le Linee Guida per la valutazione e la gestione del rischio per la sicurezza dell’acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici ai sensi della direttiva UE 2020/2184, Rapporto ISTISAN 22/32.
Da tempo, anche se in molti non si sono ancora adeguati o non sono aggiornati in merito, è in vigore l’obbligo di manutenzione ordinaria e di certificazione da parte di tecnici qualificati ed abilitati, che devono eseguire verifiche periodiche provvedendo ad annotarle su di un apposito libretto, di cancelli motorizzati di ogni genere, portoni automatici, barriere motorizzate, porte basculanti e serrande motorizzate, porte sezionali motorizzate, porte automatiche pedonali, dissuasori di traffico e molto altro ancora.
In pratica tutti quei mezzi in movimento che introducono fattori di rischio nel loro utilizzo trattandosi di mezzi in movimento, devono essere marcati CE e rientrano nel campo di applicazione della Direttiva Macchine 2006/42/CE recepita in Italia con il D. Lgs 17/2010.
Occorre distinguere tra la definizione di macchina e quella di quasi macchina, recentemente introdotta:
MACCHINA: insieme di organi fissi e mobili collegati tra di loro, anche in modo solidale, ed azionata da sistemi elettrici o da autori di potenza con il fine di generare applicazioni ben determinate quali: spostamento, trasformazioni, generazioni.
QUASI MACCHINA: insieme di organi e/o sistemi che non costruiscono o non generano azioni determinate, una quasi macchina ha un funzionamento autonomo ed è destinata ad essere parte di una macchina odi un impianto più grande.
I rischi maggiori per gli utenti, in particolare modo per persone debilitate e bambini, sono costituiti dalle parti in movimento e sono di tipo meccanico e di tipo elettrico.
I rischi di tipo meccanico sono: impatto, schiacciamento, cesoiamento, convogliamento, taglio, uncinamento, sollevamento e inciampo.
I rischi di tipo elettrico sono: elettrocuzione da contatti diretti ed indiretti.
Questi rischi tendono ad aumentare nel tempo a causa dell’usura o per possibili manomissioni e per questo motivo è obbligatorio effettuare verifiche periodiche per accertarne lo stato di manutenzione e conservazione.
Queste verifiche riguardano gli aspetti di sicurezza connessi alle parti in movimento con riferimento alla Norma UNI EN 12453/17 che specifica i requisiti ed i metodi di prova relativi alla sicurezza d'uso per quialsiasi tipo di porta, cancello o barriera ad azionamento motorizzato in areee alla portata delle persone e devono essere documentate attraverso appositi rapporti di prova che devono contenere i riferimenti agli strumenti usati.
Le verifiche sono di due tipi, ordinarie e straordinarie.
Le verifiche straordinarie possono rendersi necessarie in caso di verifica periodica con esito negativo, di modifiche sostanziali, in caso di incidenti anche se non necessariamente seguiti da infortuni e su richiesta del proprietario o dell’amministratore del condominio in qualità di legale rappresentante.
E’ bene quindi conoscere le responsabilità che sono legate all’installazione ed all’utilizzo di queste macchine distinguendo tra quelle in capo al costruttore/fornitore e quelle in capo al proprietario/utilizzatore.
Il produttore/fornitore della macchina ha la completa responsabilità e deve realizzare una macchina sicura;
L’installatore che automatizza una porta o un cancello preesistente è responsabile di dichiarare la conformità del prodotto alle Direttive Europee, pertanto dovrà:
Ø Progettare correttamente la macchina e, attraverso una corretta analisi dei rischi, eseguire il corretto dimensionamento dell’impianto rispettando almeno i requisiti normativi minimi di sicurezza.
Ø Realizzare l’impianto secondo la regola dell’arte, ovvero eseguire il lavoro secondo il progetto e rispettando le indicazioni dei produttori di ciascun componente dell’automazione.
Ø Collaudare la macchina eseguendo la verifica funzionale dell’intera automazione e dei singoli componenti.
Ø Predisporre rapporti di prova e verifiche.
Ø Redigere la dichiarazione CE di conformità ovvero il documento attraverso il quale l’installatore dichiara che la macchina è conforme a tutti i requisiti essenziali delle direttive che la riguardano e, quindi, a norma di legge, consegnandone una copia al proprietario.
Ø Apporre sulla porta motorizzata una targhetta con i propri estremi ed i dati identificativi della macchina.
Ø Apporre sulla porta motorizzata la marcatura CE.
Ø Realizzare il fascicolo tecnico.
Il fascicolo tecnico deve essere tenuto a disposizione per dieci anni in caso di richiesta da parte delle autorità competenti, ed è costituito da una raccolta dei seguenti documenti: analisi dei rischi e soluzioni adottate, disegni, schemi elettrici, elenco dei componenti utilizzati, dichiarazione di conformità, ecc.
Il fascicolo tecnico deve essere tenuto a disposizione per dieci anni e fornito in caso di richiesta da parte delle autorità competenti.
Il proprietario deve ricevere da parte dell’installatore:
Ø Copia della dichiarazione CE di conformità, documento attraverso il quale il proprietario può dimostrare che il cancello automatico è stato realizzato da un installatore professionista che si è assunto la responsabilità di realizzare una macchina che risulta essere conforme a tutti i requisiti essenziali delle direttive che la riguardano.
Ø Il manuale d’uso che deve indicare in maniera chiara e facilmente comprensibile i metodi corretti per un utilizzo sicuro della macchina ed il comportamento da mantenere in caso di rotture o assenza di alimentazione.
Ø Le istruzioni per la manutenzione ordinaria, l’elenco e la cadenza periodica degli interventi di manutenzione necessari ad assicurare, nel tempo, il funzionamento sicuro dell’impianto.
il proprietario ha, quindi, il compito di usare la macchina con le opportune precauzioni seguendo quanto viene prescritto nel libretto di istruzioni, e l’obbligo di mantenerla al massimo dell’efficienza attraverso le verifiche periodiche previste nel piano manutenzione richiedendole a personale qualificato che le esegua secondo procedure standardizzate.
Il verbale di verifica viene redatto in seguito all’esecuzione delle verifiche a vista, dell’analisi documentale e dell’esecuzione delle misure strumentali e serve per dichiarare la permanenza o meno dei requisiti di sicurezza ed all’avvenuto adempimento degli obblighi di mantenimento in sicurezza degli impianti e delle attrezzature.
Da tenere ben presente che in caso di danni a persone e/o cose dovuti al macanto controllo e/o manutenzione periodico, si configura la responsabilitàper colpa per non avere agito con diligenza, prudenza e perizia ex art. 2087 del Codice Civile.
Si sente spesso parlare, per piccoli consumi, della possibilità di installare il cosiddetto fotovoltaico da balcone ma, per capire se effettivamente questa soluzione apparentemente economica e di facile installazione possa effettivamente contribuire ad abbassare le spese legate alla bolletta della luce.
Il fotovoltaico da balcone consiste in un unico pannello solare da installare sul proprio balcone di casa, agganciandolo direttamente alla ringhiera o al parapetto o, anche, posizionandolo con un’inclinazione appropriata, quindi di almeno 20°-30°, sul pavimento del terrazzo.
Condizione indispensabile per un buon funzionamento è che il pannello riceva l’irradiazione luminosa per buona parte della giornata e questo significa che l’installazione ottimale è verso sud perché, già a est- ovest in inverno, in considerazione del posizionamento a filo lungo la ringhiera del balcone, si ha un significativo calo di efficienza, anche del 50%.
L’efficienza di un kit fotovoltaico da balcone varia, naturalmente, in base alla potenza del pannello che, in genere, è da 1,2 kWh o da 2,4 kWh, così come da quanti se ne installano tenendo conto che al massimo, in base allo spazio disponibile, se ne possono installare fino a 3 ottenendo, in questo modo, una generazione di corrente elettrica globale di circa 1.200kW/h all’anno.
Considerando che, mediamente, un nucleo familiare necessita di 2.700kW/h annui, il vantaggio economico installando, il caso più probabile, un pannello plug & play da 350W sul balcone può portare ad un risparmio annuo in bolletta di circa 90,00 Euro.
Il singolo pannello in silicio monocristallino può raggiungere un picco di 340W, arrivando a erogare nelle ore più soleggiate quasi 300W che possono venire utilizzati in autoconsumo e, abbinandovi una batteria di accumulo, è possibile utilizzare la corrente anche durante le ore buie.
Attenzione che in inverno, con temperature inferiori ai 5°l’efficinza delle batterie diminuisce sensibilmente se si trovano all’esterno; inoltre le batterie di accumulo hanno un costo elevato, una durata limitata, soprattutto se al piombo, e la loro durata nel tempo viene ridotta se dovessero scaricarsi completamente, così come sovraccaricarsi.
La soluzione migliore sarebbe quindi quella di collegare il pannello fotovoltaico direttamente alla rete elettrica con un inverter, generalmente fornito insieme al kit del pannello fotovoltaico plug & play,
In alcuni modelli l’inverter è incorporato all’interno del pannello stesso.
Altro aspetto di cui tenere conto, una volta installato il pannello “fai da te” è che il generatore di corrente non venga a trovarsi a valle dei fusibili domestici perché, in caso di interruzione di corrente dalla rete, il pannello continuerebbe ad erogare corrente mantenendo attive le linee.
Resta un ultimo aspetto, a mio avviso il più importante, ovvero che per installare un pannello fotovoltaico sul parapetto del proprio balcone occorre rispettare un vincolo particolarmente stringente: non alterare il decoro architettonico dell’edificio ovvero di quell’insieme di linee che caratterizzano il fabbricato, al di là del fatto che lo stesso abbia, o meno, un effettivo pregio.
Questo significa che anche un palazzo di periferia è dotato di un proprio decoro architettonico che deve essere rispettato e questo comporta che molto difficilmente la presenza di uno o più pannelli fotovoltaici in facciata non vada ad impattare sull’estetica dell’edificio. Ecco perché non è possibile procedere in autonomia, così come non è possibile ricevere l’autorizzazione direttamente da parte dell’amministratore del condominio ma occorre passare preventivamente in sede di assemblea per valutare se vi siano o meno possibili contestazioni. Da sottolineare come l’assenza totale di possibili contestazioni la si possa avere solo ed esclusivamente a fronte dell’unanimità, intesa come espressione favorevole da parte di tutti, ma proprio tutti, i condomini comproprietari.
Corso Italia, 29 - 39100 Bolzano
Tel. 0471-920 837
Fax 0471-509 714
info@gestioni3a.it
Orario
CENTRALINO
da LUNEDI’ al GIOVEDI’
09.00 - 12.00 e 15:00 – 17:00
VENERDI’
09:00 - 12:00
UFFICIO SINISTRI
MARTEDI’ e GIOVEDI’
09.00 - 12.00
UFFICIO CONTABILITA’
da LUNEDI’ al VENERDI’
09.00 - 12.00
oltre gli orari sopra indicati fino alla riapertura al mattino successivo, sabato, domenica e festivi offriamo un servizio di
reperibilità per eventuali segnalazioni di guasti tramite call center contattando sempre il numero
0471 920 837
Attenzione! Per garantire un servizio migliore si riceve solo su appuntamento