Il possesso esclusivo non genera usucapione: la delibera dell’assemblea con cui vengono attribuiti i posti, con tanto di strisce per terra, non è sufficiente ad attribuire la proprietà sullo spazio.
Non basta la delibera dell’assemblea, che assegna, ai singoli condomini, i posti auto ricavati nel cortile condominiale a far sì che si sciolga la comunione su tali aree. Lo spazio, infatti, resta di proprietà comune e, nonostante siano state disegnate le strisce a terra di delimitazione degli spazi, non si può parlare di divisione del cortile. Perché invece si realizzi tale risultato è necessario il consenso all’unanimità di tutti i condomini.
A chiarirlo è la sentenza della Cassazione numero 6573/15 del 31-03-2015.
La destinazione di porzioni del bene comuni all’uso esclusivo di questo o quel condominio comproprietario non dà luogo, secondo la Corte, ad una vera e propria divisione del bene comune, per la quale serve invece il consenso di tutti i comproprietari.
La destinazione del cortile comune a parcheggio non scioglie la comunione sul bene ma costituisce soltanto un’innovazione avente ad oggetto le modalità di uso del cortile, che serve, dunque, soltanto a razionalizzare l’uso dell’area all’interno del complesso residenziale in modo da rendere più comodo il godimento dello spazio comune; il tutto senza pregiudicare la relativa fruizione da parte di alcuno dei partecipanti alla comunione.
Non conta neanche la segnaletica apposta sul terreno e, quindi, l’individuazione dei singoli posti con le classiche strisce bianche o gialle: ciò, infatti, non comporta un’immutazione materiale e, quindi, lo scioglimento della comunione, perché non influisce sulla comproprietà del bene, ma ne rende semplicemente più ordinato e razionale l’uso paritario come da Cassazione nr. 5997/2008.
In buona sostanza, la delibera in oggetto, in quanto inerente alle modalità di uso del bene comune, non è idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun comproprietario per il parcheggio.
Non si può, quindi, in casi come questo, affermare che il possesso di fatto dello spazio auto, da parte del singolo condomino, anche se ottenuto con assegnazione nominativa dall’assemblea, generi i presupposti per l’usucapione dell’area e, quindi, l’acquisto della proprietà a dispetto di tutti gli altri condomini.
In realtà la delibera disciplina soltanto le modalità d’uso del bene comune: non è dunque idonea ad attribuire un possesso esclusivo delle porzioni del cortile comune assegnate a ciascun proprietario per il parcheggio.

Dismissione dell’impianto comune: il 100% dei consensi è necessario per evitare l’impugnazione della delibera assembleare e il risarcimento danni. Con sentenza nr. 862/2015 la Cassazione ha stabilito che qualora il condominio dovesse decide di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato per convertirsi all’autonomo senza che l’assemblea abbia raggiunto l’unanimità, la delibera è nulla. Secondo la sentenza infatti la sola maggioranza qualificata non è sufficiente ad impedire l’impugnazione della delibera e la conseguente citazione in giudizio da parte di quei condomini che non erano d’accordo con la dismissione dell’impianto e che si trovano costretti ad effettuare delle spese non volute e non preventivate. Questi ultimi potranno infatti agire in causa per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della soppressione del servizio comune che li ha privati dell’uso dell’impianto di riscaldamento. Pertanto si può affermare come sia vietata la trasformazione degli impianti centralizzati in unifamiliari a gas senza che vi sia il consenso unanime.

E’ l’articolo 66 terzo comma delle disposizioni di attuazione del codice civile che stabilisce i modi corretti per convocare l’assemblea di condominio elencandoli nel seguente modo:  posta raccomandata  posta elettronica certificata (PEC)  fax  consegna a mano (con data e firma per ricevuta mi permetto di aggiungere) spesso accade che i condomini chiedano all’amministratore di inviare loro la convocazione a mezzo posta elettronica, ma la convocazione dell’assemblea risulta regolare soltanto se eseguita rispettando le forme sopra elencate. La convocazione dell’assemblea riveste un’importanza fondamentale per la corretta formazione della volontà condominiale in quanto, come si trova spesso in dottrina, l’assemblea condominiale è l’organo supremo del condominio e questo comporta la necessità, da parte dell’amministratore, di dimostrare di avere inviato le convocazioni utilizzando gli strumenti espressamente previsti dal codice civile. Prima del 18 – 06 – 2013, data in cui è entrata in vigore la legge nr. 220 del 11-12-2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” la legge non diceva nulla in merito alla forma dell’avviso di convocazione e questo poteva portare a ritenere che la convocazione dell’assemblea potesse essere comunicata con qualunque forma idonea al raggiungimento dello scopo, anche oralmente, potendo essere provata anche per presunzioni come riportava una sentenza della Cassazione nr. 1033 del 28 gennaio 1995. Con la legge di modifica alla disciplina del condominio negli edifici il legislatore ha voluto fissare delle regole ben precise per l’avviso di convocazione, allo scopo di dimostrarne l’effettiva consegna e, pertanto, ricezione. L’e-mail ordinaria pertanto non può assicurare lo scopo che il legislatore si è voluto prefissare In e questo comporta che debba essere equiparata all’e-mail ordinaria quella inviata da una casella i posta elettronica certificata ad un indirizzo di posta elettronica ordinaria; infatti per avere lo stesso valore di una lettera raccomandata, la posta elettronica certificata deve essere invita da PEC a PEC Questo perché l’avviso di ricezione delle normali caselle di posta elettronica non ha alcun valore legale, nemmeno nel caso in cui il condomino chieda di ricevere via mail le comunicazioni delle convocazioni di assemblea dichiarandosi disponibile a sottoscrivere un documento che attesti tale richiesta e liberi l’amministratore da qualsiasi responsabilità; questo in quanto detta richiesta non può essere considerata come prova di ricezione degli avvisi di convocazione.

Capita qualche volta che alcuni condomini chiudano con vetrate fisse le proprie terrazze e che, pertanto, venga richiesta a gran voce la revisione dei millesimi del condominio con contestuale comunicazione al catasto di tali variazioni Un patio all'aperto, un ampio terrazzo, un porticato: sono tutti spazi suscettibili di essere chiusi con strutture in alluminio, pvc e vetro per diventare verande o giardini d'inverno e permettere così di godersi un po' di vita all'aperto anche in inverno. Occorre però prestare attenzione in quanto procedere con la chiusura di uno spazio all’aperto con delle strutture verticali significa trasformare una superficie in volume e, quindi, aumentare la volumetria complessiva di un edificio. Non sempre questo è possibile ed è necessario verificare preliminarmente, con l'ausilio di un tecnico abilitato, se nel proprio caso sia possibile creare un nuovo volume e, in caso affermativo, richiedere i permessi necessari Alcuni comuni distinguono tra strutture fisse e strutture rimovibili, ed in quest'ultimo caso consentono di realizzare una veranda con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività Per quanto riguarda la revisione dei millesimi con la riforma del condominio, per tutte le innovazioni di vasta portata successive al 18 giungo 2013 è possibile ottenere la modifica delle tabelle millesimali solo se l’alterazione superi il quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare, mentre per le opere effettuate prima del giugno 2013 la revisione poteva essere chiesta solo in presenza di una “notevole alterazione” del rapporto originario tra i valori dei singoli piani e le porzioni di piano. La chiusura del balcone non può considerarsi una innovazione di vasta portata tale da alterare tale rapporto di un quinto o, se anteriore alla riforma, tale da creare una “notevole alterazione”, pertanto il condominio non deve procedere alla revisione dei millesimi. Per meglio comprendere, un esempio di innovazione che determinerebbe la revisione delle tabelle potrebbe essere la trasformazione del sottotetto in abitazione. Eventualmente qualora si dovesse trattare di edifici dotati di riscaldamento centrale e se le spese di questo servizio fossero ripartite in base al volume delle proprietà esclusive, allora potrebbe avere fondamento la richiesta di ricalcolare i millesimi del riscaldamento nel caso in cui solo una parte dei condomini abbia costruito le verande; nel caso invece di ripartizione delle spese di riscaldamento centrale sulla base alle superfici radianti, la modifica dei millesimi sarebbe invece ammissibile solo a fronte dell’installazione di nuovi elementi scaldanti nelle verande. Per quanto riguarda infine la comunicazione al catasto, la chiusura a vetrate di terrazze-balconi per realizzare un ambiente chiuso annesso all’abitazione comporta sempre una variazione della consistenza originaria dell’unità immobiliare, in quanto il locale ottenuto risulta avere quantomeno i caratteri di un accessorio diretto della abitazione , pertanto tale variazione deve essere dichiarata in Catasto entro 30 giorni dalla sua ultimazione. Analizzando la questione sotto l’aspetto della possibilità di accedere alle detrazioni fiscali, qualora si trattasse di chiusure con infissi o altri materiali non removibili, non si potrebbe usufruire delle detrazioni fiscali in quanto le stesse vengono applicate ai soli interventi di recupero edilizio ed energetico che non comportano aumento di volumetria dell’abitazione. Diverso invece è il discorso per quanto riguarda gli interventi relativi alla copertura di terrazze o balconi, si ritiene infatti che la detrazione del 50% possa spettare solo se i lavori siano diretti, ad esempio, alla trasformazione degli stessi in verande non completamente chiuse lateralmente, in quanto, in tale ipotesi, non si verrebbe a realizzare un nuovo vano dell’abitazione ad aumento della cubatura della stessa.

Gli esperti dell’Associazione Italiana Animali e Ambiente e gli esperti del Tribunale degli Animali hanno realizzato un elenco di regole da seguire per chi possiede un cane; le indicazioni fornite valgono a prescindere dalle razze dei cani e dovrebbero essere sempre rispettate dai padroni per una pacifica e civile convivenza con tutti: 1 – Portare sempre il cane al guinzaglio corto (mt. 1,50) e con la museruola al seguito quando si attraversano o si sosta negli spazi comuni e nel giardino condominiale. 2- Il cane deve essere tenuto al guinzaglio corto e con museruola al seguito quando si usa l’ascensore condominiale, ricordarsi di portare sempre con se un deodorante per togliere gli odori di fido e del materiale per l’eventuale pulizia degli ascensori qualora fido perda pelo. 3- Mai lasciare libero il cane per le scale condominiali o negli spazi condominiali chiusi e nei giardini condominiali (tranne diverse disposizioni del regolamento). 4- Raccogliere sempre e con gli appositi sacchettini le deiezioni dei propri cani e pulire con appositi prodotti non nocivi ne per cani ne per i bambini qualora il cane faccia pipì in spazi condominiali o nel giardino comune. 5- Se si possiede un giardino di proprietà utilizzato dal cane questo deve essere sempre tenuto pulito dalle deiezioni in modo da evitare sgradevoli odori ai vicini, il giardino, il box o lo spazio privato dove vive il cane deve essere pulito almeno una volta al giorno. 6- Mai lasciare in giro negli spazi comuni ciotole contenenti cibo o acqua per il proprio cane, se lo stesso mangia in spazi comuni o nel giardino privato o comunque all’aperto occorre lasciare la zona utilizzata cosi come era precedentemente raccogliendo i rifiuti e spostando le ciotole. 7- Se il cane abbaia in casa negli orari del riposo provvedere ad insonorizzare la zona dove vive il cane e predisporre gli spazi a lui riservati nella zona più lontana possibile rispetto alle case ed alle finestre dei vicini. 8 - Mai lasciare il cane libero in ascensore, potrebbe disturbare o importunare gli altri condomini. 9- Portare il cane a passeggio almeno due volte al giorno, lasciandolo correre per almeno mezz’ora in una apposita area cani, questo lo aiuterà a stancarsi e distrarsi. 10- Evitare di lasciare solo in appartamento il proprio cane per più di sei-sette ore al giorno, il cane si sentirebbe trascurato e ovviamente si lamenterebbe. L'amministratore ha l'obbligo di far rispettare le norme condominiali sulle parti comuni ma senza la necessaria collaborazione da parte dei proprietari si trova in gravi difficoltà in quanto le armi che il legislatore gli ha messo a disposizione purtroppo non sono così efficaci ed immediate come in molti pensano e come in realtà dovrebbero essere. Amare il proprio cane significa anche rispettare queste dieci regole per farlo, e farsi, ben volere da tutti.

 

Sempre più spesso vengono proposti sul web o sulle riviste corsi di corsi di formazione che partono con moduli formativi, basati sul tradizionale corso in aula, su dispense cartacee o anche su una struttura e-learning, sotto forma di video registrati, e che assicurano la rispondenza a quanto previsto dal D.M. 140, pubblicato dal ministero della Giustizia lo scorso ottobre, che, appunto, ha imposto l'obbligo di aggiornamento a tutti gli amministratori di condominio per un totale di 15 ore annue con esame finale.

 

Al superamento dell'esame l’amministratore riceverà la Certificazione che attesta l'aggiornamento effettuato a norma del D.M. 140 ed il possesso di questo attestato è da considerarsi fondamentale per lo svolgimento della professione di amministratore di condominio., infatti in occasione del rinnovo o della prima nomina l'assemblea potrà chiedere, proprio sulla base del D.M. 140, di controllare i titoli formativi conseguiti dall'amministratore non limitandosi semplicemente a verificare l'effettiva frequentazione del corso di base ma anche, e soprattutto, di quello di aggiornamento.

 

Facile intuire come nel medio periodo chi non sarà in grado di dimostrare la propria formazione ed il proprio aggiornamento sarà destinato ad essere escluso dal mercato.

 

Insomma, niente aggiornamento, niente lavoro e fino a qui niente di male, anzi, ma quello che preoccupa di più è l'offerta su Internet, anche da parte di associazioni del settore, dove si trovano anche corsi su temi superati che vengono spacciati per nuovi o, peggio, che forniscono attestati senza che vi sia un'effettiva verifica finale; infatti la domanda che ci si pone da più parti è proprio la seguente: ma chi controlla il contenuto e la serietà dei corsi? Chi verifica che gli esami finali vengano svolti correttamente? Il Ministero su questo aspetto tace e non pare abbia intenzione, al momento, di uscire dal proprio silenzio pertanto sorge spontaneo invocare maggiore chiarezza da parte del ministero della Giustizia perché se è pur vero che oggi i condòmini sono molto più consapevoli di un tempo e fanno domande informandosi su molti aspetti, è altrettanto vero che non può bastare la loro vigilanza ed ecco pertanto che sarebbe opportuna una maggiore attenzione da parte del Ministero della Giustizia.

 

 

La Corte di Cassazione con questa sentenza chiarisce come aprire un’attività di bed & breakfast all’interno di un condominio non comporti una variazione della destinazione d'uso e che non occorre l’approvazione da parte dell'assemblea dato che non si tratta di un'attività che può arrecare pregiudizio agli altri condomini.

 

Via libera, quindi, per un fenomeno in costante crescita, infatti per la Corte di Cassazione l’attività di Bed & Breakfast e di affittacamere non comportano un utilizzo diverso degli immobili rispetto a quelle che sono le civili abitazioni e non determinano danni per gli altri condomini.

 

Nel caso preso in esame un condominio aveva in giudizio i proprietari di alcuni appartamenti per aver esercitato attività d Bed & Breakfast in violazione di una specifica disposizione del regolamento di condominio in base alla quale sarebbe stato vietato destinare appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.

 

In primo grado il tribunale aveva bloccato le attività, ma la sentenza è stata poi ribaltata in corte d'appello con una decisione confermata poi dalla suprema corte di Cassazione; i giudici di merito avevano anche evidenziato, correttamente, come la destinazione a civile abitazione fosse proprio un presupposto per potervi svolgere un'attività come quella contestata.

 

Nella sentenza la Suprema Corte afferma come sia vero che è facoltà dei regolamenti condominiali prevedere limitazioni alle destinazioni d'uso degli appartamenti; ma che tali limitazioni devono essere chiaramente espresse non potendosi desumere in via interpretativa alcuna limitazione aggiuntiva.

 

 

In arrivo un emendamento, peraltro ancora soggetto al giudizio dell’Unione Europea,  che potrebbe fornire un notevole impulso per il settore delle costruzioni e del mercato immobiliare; infatti gli interventi di ristrutturazione potrebbero godere di un’aliquota IVA agevolata al 4% dal 10% attuale

 

L'emendamento della Commissione Ambiente prevede infatti che coloro che usufruiscono delle detrazioni del 50% per le ristrutturazioni e del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici, paghino l’IVA al 4% . 
 
Sembrerebbe peraltro che il testo dell’emendamento vada ad escludere  gli interventi di manutenzione straordinaria e di risanamento e restauro conservativo includendo soltanto gli interventi d ristrutturazione, esclusi anche gli altri interventi minori che attualmente godono della detrazione del 50%  quali ad esempio i lavori per il contenimento dell’inquinamento acustico, le misure antisismiche  e le misure contro gli infortuni domestici.
 
Per quanto riguarda invece la riqualificazione energetica la riduzione IVA riguarderà tutti i lavori che attualmente godono dell’agevolazione relativa all’ecobonus del 65% quali il solare termico, gli infissi, i cappotti, le coperture ed i pavimenti, le caldaie a condensazione, le pompe di calore ad alta efficienza, gli impianti geotermici, gli scaldacqua a pompa di calore, i lavori sulle parti condominiali e la riqualificazione energetica generale dell'edificio.
 
Farebbe da contraltare a questo emendamento l’aumento dal 4% al 10% dell’aliquota IVA relativa alle nuove costruzioni vendute direttamente dalle imprese. 

Attualmente è bene ricordare come siano soggette all’aliquota IVA del 4% la costruzione e l’acquisto della prima casa da un’impresa entro 5 anni dall’ultimazione e l’acquisto di beni finiti per la costruzione di abitazioni, uffici e negozi.
 
L’emendamento proposto dalla Commissione Ambiente rischia però la bocciatura da parte della Commissione Bilancio che sta formulando il suo parere in merito al testo presentato e dubbiosi sembrano essere anche i tecnici del Servizio Studi della Camera in merito alla possibile mancanza della prevista compensatività degli effetti finanziari.
 
Resta infine da vedere come si esprimerebbe in merito Bruxelles dato che l’aliquota del 4% è un’aliquota ultraridotta  adottata con una specifica deroga al momento della emanazione della prima direttiva IVA in relazione ad una ben definita tabella di beni e di servizi risultando pertanto non modificabile.

 

Legge di stabilità: il Governo ha deciso di confermare almeno

 

per un altro anno le aliquote potenziate al 65% e al 50%

 

 

 

E' confermato: con la Legge di stabilità 2015 approvata ieri dal Consiglio dei Ministri, vengono

 

prorogate di un altro anno, e dunque fino al 31 dicembre del 2015, sia l'ecobonus al 65% che la

 

detrazione fiscale al 50% per le ristrutturazioni in casa.

 

Attualmente la normativa prevedeva che l'aliquota incentivante del 65% andasse in scadenza al 31 dicembre 2014 per interventi sulle singole unità immobiliari e al 30 giugno 2015 per interventi su parti comuni degli edifici condominiali.

 

Senza la proroga intervenuta nel 2015 l'ecobonus sarebbe sceso al 50% e poi al 36% nel 2016.

 

Dunque, sono state accolte le richieste arrivate negli ultimi mesi dagli operatori del settore, che in più occasioni hanno chiesto di mantenere anche nel 2015 le attuali aliquote per dare continuità ad un'agevolazione che ha dato buoni risultati, in termini di investimenti, risparmio energetico ed occupazione.

 

Infatti, i più recenti dati dell'Enea hanno dimostrato che le pratiche inviate nel 2013 per usufruire delle detrazioni fiscali del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici sono state più di 355.000, con un aumento di circa il 35% rispetto al 2012.

 

 

lo introduce il decreto legge nr. 102 del 31-08-2013, nell’ambito delle misure di sostegno all’accesso all’abitazione ed al settore immobiliare all’articolo 6 comma 5.

 Morosi incolpevoli sono  quei soggetti che non sono in grado di fare fronte al pagamento dei canoni di locazione per causa di forza maggiore e lo scopo del decreto è quello di offrire un sollievo concreto ad alcune categorie sociali che non sono più in grado di assicurare un tetto alla propria famiglia.

 Per morosità incolpevole si intende “la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare”.

 All’articolo 2 comma 2 del decreto vengono fissate le specifiche cause di morosità incolpevole che vengono individuate come segue: 

• perdita del lavoro per licenziamento;

• accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro;

• cassa integrazione ordinaria e straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale;

• mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici;

• cessazione di attività di libero professionista o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;

• malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la riduzione del reddito complessivo del medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.

 La presenza di una di queste circostanze consentirà di richiedere l’intervento dello Stato all’inquilino in seria difficoltà e che non riesce a pagare il canone di locazione dell’appartamento.

 E’ stato costituito un fondo pari a 20 milioni di Euro per l’anno 2014 ed a 20 milioni di Euro per l’anno 2015 che saranno destinati a quei comuni ad alta tensione abitativa che abbiano avviato bandi o altre procedure amministrative per l’erogazione di contributi a favore di inquilini morosi incolpevoli ed il tetto massimo relativo all’entità del contributo erogabile è stato fissato in Euro 8.000,00.

 Le risorse assegnate al Fondo vengono ripartite tra le Regioni e le Provincie di Trento e di Bolzano tramite l’assegnazione prioritaria a quelle Regioni che abbiano emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, attraverso percorsi di accompagnamento sociale dei soggetti sottoposti a sfratto.

 I comuni dovranno verificare che il richiedente, o un componente del nucleo familiare non siano titolari di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile e adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare ed il titolo preferenziale per la concessione del contributo sarà la presenza, all’interno del nucleo familiare, di anziani o portatori di handicap o minori, o persone a carico dei servizi sociali.